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지구단위계획구역(제1,2종), 즉 도시지역과 비도시지역이란
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승인 2016.03.30  22:00:06
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1. 제1종지구단위계획구역
◦ 제1종지구단위계획구역(第1種地區單位計劃區域)은 제1종지구단위계획을 수립하기 위하여 아래 지역의 전부 또는 일부를 대상으로 지정하는 구역을 말한다.
- 용도지구
- 도시개발구역
- 정비구역
- 택지개발예정지구
- 대지조성사업지구
- 산업단지(산업시설용지를 제외)
- 관광특구
- 개발제한구역ㆍ도시자연공원구역ㆍ시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거ㆍ상업ㆍ공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역
- 도시지역의 체계적ㆍ계획적인 관리 또는 개발이 필요한 지역
- 시범도시
- 개발행위허가제한지역
- 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역
- 용도지역의 지정·변경에 관한 도시관리계획을 입안하기 위하여 열람·공고된 지역
- 공장·학교·군부대·시장 등 대규모 시설물의 이전 또는 폐지로 인하여 발생하는 부지와 그 주변지역
- 주택재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역
- 제1종지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지와 접하여 공공시설을 설치하고자 하는 자연녹지지역
- 그 밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 지역

◦ 지구단위계획은 관할 행정구역내 일부지역을 대상으로 토지이용계획과 건축계획이 서로 환류되도록 함으로써 평면적 토지이용계획과 입체적 시설계획이 서로 조화를 이루도록 하는데 중점을 둔 계획으로서 제1종지구단위계획과 제2종지구단위계획으로 구분한다.
- 제1종지구단위계획 : 토지이용을 합리화·구체화하고, 도시 또는 농·산·어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획
- 제2종지구단위계획 : 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적·계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획

◦ 관련규정
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조제1항
2. 제2종지구단위계획구역
◦ 제2종지구단위계획구역(第2種地區單位計劃區域)은 계획관리지역 또는 개발진흥지구로서 아래의 요건을 갖춘 지역을 대상으로 지정하는 구역을 말한다.
- 계획관리지역(아파트 또는 연립주택) : 30만㎡ 이상(단, 초등학교에 대한 관할 교육청의 동의가 있는 경우 10만㎡ 이상)
- 계획관리지역(기타 시설) : 3만㎡ 이상
- 주거개발진흥지구, 복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한함) 및 특정개발진흥지구 : 계획관리지역
- 산업개발진흥지구·유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한함) : 계획관리지역·생산관리지역 또는 농림지역
- 관광·휴양개발진흥지구 : 도시지역외의 지역

◦ 제2종 지구단위계획구역은 당해 구역의 중심기능에 따라 주거·산업·유통·관광휴양·복합기능 등으로 구분한다.
- 주거형 : 주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 지역으로서 계획적인 개발이 필요한 경우
- 산업형 : 농공단지, 공장과 이에 부수되는 근로자 주택 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우
- 유통형 : 물류시설, 물류단지, 공동집배송단지 및 집배송센터와 그 관련시설, 시장·대형점·대규모소매점 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우
- 관광휴양형 : 관광사업시설, 체육시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우
- 특정형 : 2002. 12. 31. 이전에 종전의 「국토이용관리법」에 의하여 지정된 준도시지역안의 시설용지지구(도시계획시설로 보는 시설용지지구를 제외)안에 설치하는 시설로서 상기 유형에 해당하지 않거나 도시계획시설로 설치할 수 없는 시설로서 특별시장·광역시장·시장·군수가 당해 지역의 발전 등을 위하여 필요하다고 인정하는 것
- 복합형 : 상기 지구단위계획구역 중 2 이상을 동시에 지정하는 경우

◦ 관련규정
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조제3항

3. 지구단위계획의 분류(제1종+제2종)
지구단위계획이라 함은 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 경관·미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하고, 체계적·계획적으로 개발·관리하기 위하여 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획을 의미한다.

예전에는 도시지역의 지구단위계획을 제1종지구단위계획, 비도시지역의 지구단위계획을 제2종지구단위계획이라고 하였으나, 지난 2012년 4월 13일부로 제1종과 제2종을 “지구단위계획” 으로 통합되었다.
다만, 종전에 지정된 명칭은 변경, 만료 되기 전까지 유효성이 인정된다.

이번에 통합된 지구단위계획은 도시지역과 비도시지역으로 나누어지고, 다시 도시지역에 9개의 지구단위계획으로 분류하고, 비도시지역은 5개의 지구단위계획으로 분류된다.

우선, 도시지역의 지구단위계획(주거지역,상업지역,공업지역,녹지지역)은 아래와 같다.

1. 기존시가지 정비 : 기존 시가지에서 도시기능을 상실하거나 낙후된 지역을 정비하는 등 도시재생을 추진하고자 하는 경우이다.

2. 기존시가지의 관리 : 도시성장 및 발전에 따라 그 기능을 재정립할 필요가 있는 곳으로서 도로 등 기반시설을 재정비하거나 기반시설과 건축계획을 연계시키고자 하는 경우이다.

3. 기존시가지 보전 : 도시형태와 기능을 현재의 상태로 유지·정비하는 것이 바람직한 곳으로 개발보다는 유지관리에 초점을 두고자 하는 경우이다.

4. 신시가지의 개발 : 도시안에서 상업 등 특정기능을 강화하거나 도시팽창에 따라 기존 도시의 기능을 흡수·보완하는 새로운 시가지를 개발하고자 하는 경우이다.

5. 복합용도개발 : 도시지역내 복합적인 토지이용의 증진을 목표로 공공의 목적에 부합하고, 낙후된 도심의 기능회복과 도시균형발전을 위해 중심지 육성이 필요한 지역으로 복합용도개발을 통한 거점적 역할을 수행하여 주변지역에 긍정적 파급효과를 미칠 수 있도록 하고자 하는 경우이다.

6. 유휴토지 및 이전적지개발 : 도시지역내 유휴토지 및 교정시설, 군사시설 등의 이전 재배치에 따른 도시기능의 쇠퇴를 방지하고 도시재생 등을 위해 기능의 재배치가 필요한 지역으로 유휴토지 및 이전부지의 체계적인 관리를 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우이다.

7. 비시가지 관리개발 : 녹지지역의 체계적 관리 및 개발(체육시설의 설치 등)을 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우이다.

8. 용도지구대체 : 기존 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그밖의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 대체하고자 하는 경우이다.

9. 복합구역 : 1~8 의 지정목적중 두 개 이상의 지구단위계획을 복합하여 지정하고자 하는 경우이다.

도시지역 이외의 지역에 지구단위계획을 지정할 수 있는 토지의 용도지역은 아래와 같다.

- 계획관리지역
- 개발진흥지구
- 지구단위계획구역 면적의 50%이상이 계획관리지역이고, 나머지 용도지역은 생산관리지역에 해당하는 지역
- 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 행위제한 등을 지구단위계획으로 대체하려는 지역

도시지역 이외의 지역에 지정하는 지구단위계획구역은 아래와 같다.

1. 주거형 지구단위계획구역 : 주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 아래의 지역으로서 계획적인 개발이 필요한 경우이다.

① 토지이용현황 및 추이를 감안할 때 향후 5년내 개발수요가 크게 증가할 것으로 예상되는 지역
② 주택이 소규모로 연담화하여 건설되어 있거나 건설되고 있는 지역
③ 도로·상하수도 등 기반시설과 개발여건이 양호하여 개발이 예상되는 지역
④ 댐건설·공유수면매립 등 공공사업의 시행으로 인하여 이주단지를 조성할 필요가 있는 지역

2.산업유통형 지구단위계획구역 : 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우이다.
① 농공단지
② 공장과 이에 부수되는 근로자 주택
③ 물류시설 및 물류단지
④ 집배송시설과 공동집배송센터 및 공동집배송센터개발촉진지구
⑤ 「유통산업발전법」에 따른 대규모점포
⑥ 기타 농어촌관련시설(도시·군계획시설로 설치가 가능한 것을 제외)

3.관광휴양형 지구단위계획구역 : 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우이다.
① 관광사업을 영위하기 위하여 설치하는 시설
② 체육시설의설치·이용에관한법률에 따른 체육시설
(제1항의 시설과 함께 설치하는 것에 한한다)

4. 특정 지구단위계획구역 : 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우이다.

① 2002. 12. 31. 이전에 지정된 준도시지역안의 시설용지지구안에 설치하는 시설로서 1~3까지에 해당하지 아니하는 것
② 1~3까지에 해당하지 아니하고 도시·군계획시설로 설치할 수 없는 시설로서 시장·군수가 당해 지역의 발전 등을 위하여 필요하다고 인정하는 것

5. 복합형 지구단위계획구역 : 1~4 까지의 지구단위계획중 두개 이상을 동시에 지정하는 경우이다.
글 / 다음 문헌정보 참조
 

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