최근 기장군 정관 면 모 아파트에서 인명사고가 발생했다고 한다. 사고가 난 아파트는 임대주택법이 적용되는 곳이라, 주민은 기장군과 임대사업자에 대하여 사고재발을 막기 위한 방지책을 찾기 위하여 고심을 하고 있는 것으로 보인다.
사실, 임대주택법이 적용되는 임대아파트는 주민들이 임대사업자와 대등한 지위에서 권리를 주장을 하기 위하여 임차인대표회의를 구성하여 하자보수, 관리비 등과 관련 하여 협의를 하여야 한다고만 규정되어 있지, 이를 위반한다고 하여 처벌한다고 하는 규정이 없어, 임차인대표회의와 임대사업자간의 합리적인 대책을 찾아 아파트를 운영할 수 있도록 되어 있는 것이다. 결국 임대사업자 중심으로 이뤄진 법으로 이해된다.
이에 임대주택법에 의거하여 임대아파트 동별 대표자를 선출하여 임차인대표회의를 구성하지 않은 상황하에서 권리를 주장하기는 정말 어려워 보이고, 아파트내에서 사고가 발생하면 결국 임대사업자와 아파트임차인간의 갈등으로 확대되고, 상호간의 원만한 합의가 이뤄지 않을 경우에는 민형사상의 방법으로 해결할 수 밖에 없는 법적인 한계를 한탄할 수 밖에 없는 게 안타까울 뿐이라고 말한다.
이와 별도로 주택법이 적용받는 아파트에서는 입주자대표회의에서 의결기관의 지위에서 권리주체를 위탁내지 직영을 할 수 있는 권한을 갖고 있는 것이다. 또한 국가나 지방자치단체로부터 안전점검을 할 수 있는 것이다. 또한 주택법시행령 제82조(공동주택관리에 관한 감독) 법 제59조제1항에서 "대통령령이 정하는 업무"라 함은 다음 각호의 업무를 말한다.
1. 입주자대표회의의 구성 및 의결
2. 관리주체 및 관리사무소장의 업무
3. 자치관리기구의 구성 및 운영
4. 관리규약의 제정·개정
5. 시설물의 안전관리
6. 공동주택의 안전점검
7. 장기수선계획 및 장기수선충당금 관련업무
8. 법 제42조제2항의 규정에 의한 행위허가 또는 신고 및 동조 제3항의 규정에 의한 리모델링허가 관련업무
9. 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 업무
이상과 같이 임대주택법이 적용받는 아파트와 달리 주택법이 적용받는 아파트에서는 외부감독이 더욱더 철저하게 이뤄지고 있는 상황이며, 그렇지만 임대주택법이 적용되는 아파트는 임대사업자에 의한 감독을 스스로 이뤄지도록 되어 있어 주민은 불안하다고 말한다.
그러므로 임대사업자가 운영하는 아파트에 대하여도 국가나 지자체에 의한 관리감독기능이 이뤄질 수 있는 형평성 차원에서 관리감독 기능이 강화되면 어떨까라는 생각을 하여 본다. 단지 공기업이라는 명분에 의해 국가와 지방자치단체로부터 안전 등의 관리감독의 면책이 이뤄지는 것은 맞지 아니하지 않은가라는 생각을 임대주택법에 의해 거주하고 있는 아파트 주민은 생각한다. 임대아파트 주민들의 권리보장이 되지 아니하는 사회적 약자로서 영원히 제몫소리를 할 수 없는 임대주택법의 법적 제도적인 감독강화를 할 수 있는 시스템의 개정을 할 수 있는 여건조성이 필요한 시점이 아닌가라고 주민은 말한다.
<<참조사항>>
임대주택법
제1조(목적) 이 법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정하여 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다.
제28조(임대주택의 관리) ① 임대사업자는 임대주택이 대통령령으로 정하는 규모에 해당하면 「주택법」 제53조에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다. 다만, 임대사업자가 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 대통령령으로 정하는 방법에 따라 관리할 수 있다. <개정 2011.8.4> ② 임대사업자가 제1항에 따라 임대주택을 자체관리하려면 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖추고 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다. ③ 둘 이상의 임대사업자가 동일한 시(특별시와 광역시를 포함한다)·군 지역에서 임대주택을 자체관리하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동으로 관리할 수 있다. ④ 임대사업자는 임차인으로부터 임대주택을 관리하는 데에 필요한 경비를 받을 수 있다. ⑤ 임대사업자가 자체관리하는 경우의 인가 절차나 관리비의 산정 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013.3.23> ⑥ 제1항을 적용할 때 「주택법」 제2조제6호의2에 따른 혼합주택단지인 경우에는 같은 법 제43조제10항에 따른다. <개정 2013.12.24>
제29조(임차인대표회의) ① 임대사업자가 대통령령으로 정하는 호수 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다. ② 임대사업자는 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에 입주현황과 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실을 입주한 임차인에게 통지하여야 한다. 다만, 임대사업자가 본문에 따른 통지를 하지 아니하는 경우 시장·군수·구청장이 임차인대표회의를 구성하도록 임차인에게 통지할 수 있다. ③ 제1항에 따라 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자는 다음 각 호의 사항에 관하여 협의하여야 한다. <개정 2012.12.18>
1. 임대주택 관리규약의 제정 및 개정
2. 관리비
3. 임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 유지·보수
4. 그 밖에 임대주택의 관리에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
④ 제1항의 임차인대표회의의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
임대주택법시행령
제27조(임대주택의 관리) ① 법 제28조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 임대주택 단지별로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임대주택을 말한다.
1. 300세대 이상의 공동주택
2. 승강기가 설치된 공동주택
3. 중앙집중식 난방방식의 공동주택
② 법 제28조제2항에서 "대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비"란 「주택법 시행령」 별표 4의 기준에 따른 기술인력 및 장비를 말한다.③ 법 제28조제3항에 따라 둘 이상의 임대사업자가 임대주택을 공동으로 관리할 수 있는 경우는 둘 이상의 임대주택단지가 서로 인접하여 공동으로 관리하는 것이 합리적이라고 시장(특별시장 및 광역시장을 포함한다)·군수가 인정하는 경우를 말한다. 이 경우 제2항의 기술인력 및 장비의 기준을 적용할 때에는 이를 하나의 임대주택단지로 본다.
제28조(임차인대표회의) ① 법 제29조제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 20호를 말한다. ② 법 제29조제3항제4호에서 "대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 하자 보수
2. 공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항
③ 임차인대표회의가 법 제29조제3항 각 호의 사항에 대하여 임대사업자에게 협의를 요청하면 임대사업자는 협의에 성실히 응하여야 한다. ④ 임차인대표회의는 임대주택의 동별 세대수에 비례하여 선출한 대표자(이하 "동별 대표자"라 한다)로 구성한다. ⑤ 동별 대표자로 될 수 있는 자는 해당 공동주택단지에서 6개월 이상 계속 거주하고 있는 임차인으로 한다. 다만, 최초로 임차인대표회의를 구성하는 경우에는 그러하지 아니하다. ⑥ 임차인대표회의는 회장 1명, 부회장 1명 및 감사 1명을 동별 대표자 중에서 선출하여야 한다. ⑦ 임차인대표회의를 소집하려는 경우에는 소집일 5일 전까지 회의의 목적·일시 및 장소 등을 임차인에게 알리거나 공시(公示)하여야 한다. ⑧ 임차인대표회의는 그 회의에서 의결한 사항, 임대사업자와의 협의결과 등 주요 업무의 추진 상황을 지체 없이 임차인에게 알리거나 공시하여야 한다. ⑨ 임차인대표회의는 회의를 개최하였을 때에는 회의록을 작성하여 보관하고, 임차인이 회의록의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구할 경우에는 이에 따라야 한다.
주택법
.제1조(목적) 이 법은 쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설·공급·관리와 이를 위한 자금의 조달·운용 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 한다.
주택법시행령 제51조(입주자대표회의의 의결사항 등) ① 입주자대표회의는 법 제43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 의결한다. <개정 2006.2.24., 2010.7.6., 2013.1.9.>
1. 관리규약 개정안의 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함한다. 이하 같다)
1의2. 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정·개정 및 폐지
1의3. 공동주택 관리방법의 제안
2. 제58조에 따른 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다)
2의2. 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정
2의3. 제58조에 따른 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인
2의4. 제58조에 따른 관리비등의 결산의 승인
3. 단지안의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준
4. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항
5. 법 제47조제1항에 따른 장기수선계획(이하 "장기수선계획"이라 한다)에 따른 공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량
5의2. 제47조제1항에 따른 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안
6. 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행
6의2. 주민운동시설 위탁 운영의 제안
7. 장기수선계획 및 법 제49조의 규정에 의한 안전관리계획(이하 "안전관리계획"이라 한다)의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)
8. 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
8의2. 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항
9. 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항
②입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 회장은 해당일부터 14일 이내에 입주자대표회의를 소집하여야 하고, 회장이 회의를 소집하지 아니하는 경우에는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 회장의 직무를 대행한다. <개정 2010.7.6.>
1. 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때
2. 입주자등의 10분의 1 이상이 요청하는 때
③입주자대표회의가 제1항에 따른 사항을 의결할 때에는 공동주택의 입주자등이 아닌 자로서 해당 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자의 권리를 침해하여서는 아니된다. <개정 2010.7.6.>
④입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의하여 이에 응하여야 한다. ⑤입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우에는 주택관리업자의 직원인사·노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭하여서는 아니된다.
주택법시행령 제82조(공동주택관리에 관한 감독) 법 제59조제1항에서 "대통령령이 정하는 업무"라 함은 다음 각호의 업무를 말한다.
1. 입주자대표회의의 구성 및 의결
2. 관리주체 및 관리사무소장의 업무
3. 자치관리기구의 구성 및 운영
4. 관리규약의 제정·개정
5. 시설물의 안전관리
6. 공동주택의 안전점검
7. 장기수선계획 및 장기수선충당금 관련업무
8. 법 제42조제2항의 규정에 의한 행위허가 또는 신고 및 동조제3항의 규정에 의한 리모델링허가 관련업무
9. 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 업무

글/ 안태준