국토교통부(장관: 서승환)는 「주택임대차시장 선진화방안」(’14.2.26) 후속조치를 주요내용으로 하는 주택법 및 임대주택법 개정안이 4월29일 국회 본회의를 통과하였다고 밝혔다.

  이번 주택법 개정으로, 주택기금이 임대주택 공급 촉진을 위해 설립된 부동산투자회사 등에 출자할 수 있는 근거가 마련됨으로써, 임대주택 리츠 추진을 위한 핵심기반이 마련되었다.

 * 5월중 개정 주택법 공포‧시행

  또한, 임대주택법 개정으로, 준공공임대주택 등록요건 완화 및 형벌의 과태료 전환을 통해 민간 임대사업이 활성화되는 한편, 임대주택정보시스템을 구축하여 공공·민간 임대사업자의 임대주택 정보를 통합 관리함으로써, 임대주택에 대한 정보 접근이 원활해질 것으로 기대된다.

 * 5월중 개정 임대주택법 공포‧시행(다만, 임대주택정보시스템은 9월중 공포‧시행)

【임대주택 리츠에 대한 주택기금 출자근거 마련】 (주택법 개정)

  이번 주택법 개정으로 주택기금은 임대주택을 공급하는 부동산투자회사(REITS), 부동산 펀드(REF), 프로젝트 금융회사(PFV) 등에 출자할 수 있는 근거가 마련되었다.

  이를 통해, 주택기금은 공동투자협약을 체결한 40개 금융기관과 함께 리츠에 투자할 수 있는 기반이 마련된 것이며, 앞으로 임대주택 리츠 사업이 본격화될 것으로 기대된다.

 * 공동투자협약 현황 : 보험사·증권사·은행 등 40개 금융기관, 14조원 규모

  국토부는 향후 기금운용계획 변경을 통해, 출자 예산을 편성한 후, 6월부터 시범사업 임대주택 리츠를 설립할 계획이다.

【시범사업 일정】 - (공공임대리츠) 하남미사 A29블록(1,401세대), 화성동탄2 A40블록(620세대) 하남미사 출자근거 마련 (4월) 리츠설립 (6월) 토지매매계약 (9월) 사업승인 (11월) 착공 (12월) 화성동탄 - (민간제안 임대리츠) 오피스텔/도생주, 노량진 (547세대), 천안 (1,135세대) 노량진 출자근거 마련 (4월) 리츠설립 (6월) 주택 선매입계약 (7월) 준공 (‘15.8) 천안시 준공 (‘15.9)

  국토부 관계자는 임대주택 리츠를 통해, ‘14～’17년간 LH 10년 공공임대의 착공물량이 당초 2.6만호에서 2배 수준(5만호)까지 확대되어 서민 주거안정에 기여할 것으로 내다보고, 민간 제안사업 활성화를 통해 도심지내 다양한 입지에서 젊은 층, 중산층 등을 겨냥한 임대주택 공급도 활성화되며, 나아가, 리츠산업의 성장 촉진 및 주택임대관리업의 조기 활성화 등 관련산업의 성장과 일자리 창출에도 기여할 것으로 전망하였다.

 * (리츠산업규모) 12조(‘14.2월) → 향후 매년 2∼3조 규모 성장 전망

【민간 임대사업 활성화】 (임대주택법 개정)

  준공공임대주택으로 등록할 수 있는 주택이 전용면적 85㎡ 이하의 모든 주택으로 확대된다.

 * (현행) ’13.4.1일 이후에 매입한 주택에 한정(건설한 주택은 등록 불가)(개정) 모든 주택(‘13.3.31일 이전에 취득‧건설한 주택도 가능)

  준공공임대주택은 무주택서민의 주거안정을 위하여 10년 의무임대, 최초임대료 시세 이하, 임대료 증액률 연 5% 이하 등을 적용하는 민간 임대주택으로서, 현행 임대주택법상 등록요건이 지나치게 엄격하여 활성화를 저해하는 측면이 있어, 등록요건을 완화한 것이다.

  그리고 민간 임대사업자가 임대의무기간 등 임대주택법에 따른 의무사항을 위반한 경우에 대한 형사처벌이 과태료로 완화된다.

 * 임대의무기간 중 무단매각 시 제재

(현행) 2년이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 ⇒ (개정) 3천만원 이하 과태료

  임대사업자는 자율적으로 주택임대 사업을 등록하되, 등록하면 임대의무기간(5년 또는 10년), 임대조건(연 5% 이하 증액), 임대조건 신고(임대차계약 후 30일 이내 시군구에 신고) 의무가 적용되고, 이를 위반한 경우에는 징역·벌금 등 형사처벌 대상에 해당하나, 위반 정도에 비하여 형사처벌이 너무 과도하여 소규모 민간 임대사업을 위축시키는 측면이 있어, 이를 과태료로 전환한 것이다.

 * 다만, 공공임대주택은 입주자격·임대조건이 별도로 정해지고, 국민주택기금·공공택지가 지원되는 등 높은 공공성이 있어 현행과 같이 형사처벌

 □ 한편, 이번 임대주택법 개정과는 별도로 민간 임대사업을 활성화하기 위한 임대주택법 시행령 개정이 진행 중으로,

 * 임대주택법 시행령 개정 : 입법예고 완료(3.18~4.26) 및 7월중 공포‧시행 예정

 

	임대주택법 시행령 개정안 주요내용(3.18일 입법예고)
◆ 5년매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환․등록 시, 기 임대기간의 2분의 1(최대 5년)을 준공공임대주택 임대의무기간(10년)으로 인정  ◆ 임대의무기간 중 임대주택 매각이 허용되는 사유를 확대  ◆ 국민주택기금 또는 공공택지를 지원받지 않은 순수 민간 임대주택의 경우 임차권 양도․전대 완전 허용(임대사업자의 동의를 전제)

  국토부는 이러한 제도개선이 완료되면, 준공공임대주택 등 민간 임대사업이 활성화되고, 궁극적으로는 무주택서민의 주거안정이 개선될 것으로 기대한다고 밝혔다.

 * 국민주택기금의 임대주택 매입자금 지원 대상은 이미 확대 시행중(3월)(신규미분양주택 및 기존주택 ⇒ 신규분양주택으로 확대) 

	준공공임대주택 및 매입임대주택 매입자금 지원조건
◆ (준공공임대) 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트, 다세대, 연립주택) 구입시  - 세대당 수도권의 경우 1억5천만원(지방 7천5백만원) 한도에서금리 연 2.7%로 10년만기 상환 (임대 계속 시 1년 단위 연장 가능)  ◆ (매입임대) 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트) 구입 시  - 세대당 수도권의 경우 1억5천만원(지방 7천5백만원) 한도에서금리 연 3.0%로 5년만기 상환 (임대 계속 시 1년 단위 연장 가능)

 ※ LH 등 공공임대사업자를 통한 공공임대주택 연 11만호도 차질없이 공급

【임대주택정보시스템 구축 근거 마련】 (임대주택법 개정)

  또한 이날 임대주택법 개정으로, 150만호에 달하는 전국의 공공· 민간 임대사업자의 임대주택 정보를 통합적으로 관리하기 위한 임대주택정보시스템이 구축된다.

 * 등록대상정보 : 임대주택, 임대사업자, 임차인(공공임대주택에 한정), 임대조건 등

* 등록의무자 : (공공임대주택) LH․SH 등 / (민간임대주택) 시장․군수․구청장

* 자료의 목적외사용․누설 시 : 3년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금

  이에 따라, 국토부는 정보등록 절차 및 업무위탁 등을 담은 「임대주택법 시행령․시행규칙 개정안」을 4월30일부터 6월9일까지입법예고한다고 밝혔다(3월18일 입법예고한 동법 시행령·시행규칙과 별개).

 

	임대주택법 시행령․시행규칙 개정안 주요내용(4월30일 입법예고 예정)
◆ 임대주택정보시스템 정보등록 기한 (공공임대사업자) 임대차계약 체결 후 10일 이내 (시․군․구) 민간임대사업자의 임대조건 신고 후 10일 이내  ◆ 임대주택정보시스템 구축․운영을 한국토지주택공사에 위탁

  이에 대하여는 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)의 ‘법령/입법예고’ 란을 통해 의견을 제출할 수 있다.

 * 의견제출처 : 세종특별자치시 도움6로 11 국토교통부 주거복지기획과(우편번호 339-012) / 팩스 044-201-5531

  국토부는 금년 하반기에 임대주택정보시스템이 구축되면, 해당 시스템을 통해 누구나 전국의 공공임대주택 입주 정보를 손쉽게 확인할 수 있고, 준공공임대주택 등 민간 등록임대주택 해당 여부를 임차인 등이 확인할 수 있게 된다고 설명하고, 2015년 이후에는 해당 시스템을 수요자가 다양한 주거복지정책을 맞춤형‧원스톱으로 확인할 수 있는 주거복지포탈시스템*으로 확대해나갈 계획이라고 밝혔다.

 * 임대주택정보시스템, 공동주택관리시스템(K-apt), 주거급여정보시스템,주택기금포탈을 통합 ⇒ 주거복지 사각지대 해소

 

1. 임대주택 리츠 도입이 구체적으로 어떤 효과가 있는지?

 □ (안정적 임대주택 공급) 당초 LH 10년 임대 공급목표 초과 달성 가능 (착공기준 ‘17년까지 2.6만 → 최대 5만호)

 ※ i) 임대용지+미매각 분양용지 ii) 사업성 양호한 용지+사업성 부족용지를 묶어서(pooling) 활용함으로써 임대주택의 공급확대 가능

 □ (선택과 집중) 사업성이 비교적 양호한 10년 공공임대는 리츠를 활용함으로써, LH는 행복·국민·영구임대에 역량을 집중

 □ (LH 부채감소) 리츠방식으로 ‘17년까지 6.4조 부채감축 효과 도모

 □ (투명성·책임성 강화) 사업지구별로 철저한 구분회계를 통해 임대주택사업의 투명한 관리·감독이 가능해짐

 

2. 기금 손실을 초래하지는 않는지?

 □ 공공임대 리츠는 조성원가 이하 택지비, LH 매입확약 등으로 집값이 연 1.5%만 상승해도 출자수익이 5~6% 되도록 표준화된 구조로 추진

 * 하남미사 시범지구 출자수익률 (주택가격상승률 1.5%) : 9.61%

 □ 또한 체계적인 사업성 심사 등으로 투자위험을 저감

 ㅇ 첫째, 분양심사·PF 보증 등 주택사업 분석에 대한 전문성이 있는 대주보를 출자업무 전담기관으로 지정

 ㅇ 둘째, 연기금 등 기관투자자와 공동 심사를 통해 투자분석 강화

 ㅇ 셋째, 관계 전문가로 구성된 투자심사 전문위원회 설치·운영(대주보)

 * (위원회 구성) 금융전문가, 회계사, 변호사 등 각계 전문가로 구성 계획

3. 사업성이 있는 지역만 임대주택 공급을 하는 것은 아닌지?

 □ 리츠방식 활용시, 수익성이 없는 용지도 수익성이 좋은 용지와 묶어(pooling) 사업성을 확보하여 투자할 계획

 * 리츠 방식은 10년 임대용지와 미매각 분양용지, 수익성 있는 용지와

수익성 부족 용지의 혼합(Pooling)을 통해 임대주택 공급을 확대

 □ 또한 공공임대리츠의 표준화 구조에 따라 해당 지역의 사업성과 무관하게 택지비 조정을 통해, 집값이 1.5%만 상승하더라도 5~6% 출자수익 확보가 가능하므로,

 ㅇ 사업성 있는 지역만 임대주택 공급하는 것은 아님

 

4. 정부가 공공임대 공급주체로서의 책임을 회피하는 것은 아닌지

 □ 공공임대 리츠는 기본적으로 공공부문(주택기금+LH)의 출자로 설립되어 임대주택을 공급하므로, 실질적인 사업주체는 여전히 정부와 LH임

 * LH는 출자자이자, 공공임대 리츠의 자산관리회사(AMC) 역할을 함

 □ 리츠방식이 LH 직접건설과 다른 점은 사업 재원조달 방법만 변화시켜서 민간투자를 활용한다는 점 뿐이며,

 ㅇ 리츠로 공급되는 주택은 기존의 공공 임대주택과 동일하게 공적 규제를 받는 임대주택임

 ㅇ 입주자 모집 절차, 임대료 규제, 분양전환 절차 등 임대 공급부터 운영·관리 기준은 기존 LH 10년 공공임대와 동일

 * 10년 공공임대 입주자 기준, 표준임대료 규정 및 임대료 상승률 규제 등 적용

5. 기존에 매입임대로 운영하고 있던 임대주택을 준공공임대주택으로 전환하려고 하는데, 가능한지?

 □ 현재도 ’13.4.1. 이후에 매입하여 등록한 매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환 등록할 수 있으나,

 ㅇ 명문규정을 두지 않고 있고, 10년의 임대의무기간에 임대주택으로서 기 임대한 기간을 전혀 산입하지 않아 전환 등록의 실익이 적었음

 □ 향후에는 5년매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환 등록하면,기 임대한 기간의 50%를 준공공임대주택으로 산입하게 됨

 ㅇ 더욱이 ’13.4.1. 전에 매입한 주택도 준공공임대주택으로 등록할 수 있도록 법이 개정되면, 전환등록의 실효성이 더욱 높아질 전망임

 ※ 다만, 기존에 보유한 주택을 준공공임대주택으로 전환 등록하더라도, 새로이 매입하는 것은 아니므로 국민주택기금 매입자금 대출대상에서는 제외됨

 

6. 임대사업자 의무위반 시 형벌을 과태료로 전환하는 이유는?오히려 임차인 보호가 소홀해 지는 것 아닌지?

 □ 공공임대 공급 보완을 위한 민간 임대주택 등록을 촉진하기 위하여는, 의무위반의 정도에 비해 무거운 형벌을 과태료로 전환할 필요

 ㅇ 임대의무기간, 임대조건신고의무 등 임대사업자의 의무가 행정적 의무에 해당하는 점을 고려할 때 형벌보다는 과태료가 적합함

 ㅇ 특히, 과태료는 형벌에 비해 시장·군수·구청장이 신속하게 조치할 수 있으므로, 실효성이 오히려 높아질 수 있고

 - 임대의무기간을 위반한 경우에는 감면받은 세액 추징, 기금대출에 대한 위약금 부과를 하게 되므로, 임차인 보호가 약화되지는 않을 것임

* 임대주택 유형별 조세감면

 

구분		전용면적(㎡)				비고 (지원요건 등)
		40 이하	40～ 60	60～ 85	85～ 149
취득세	건설 임대	면제	면제	25%	-	ㅇ공동주택 건축 또는 공동주택․오피스텔을 최초로 분양받은 경우에 한정 -60㎡이하:공동주택, 오피스텔을 취득 -60～85㎡:장기임대(10년 이상)를 목적으로 20호 이상 취득 또는 20호 이상 보유자가 추가 취득시 ☞ 지방세특례제한법 제31조 제1항
	매입 임대	면제	면제	25%	-
	준공공 임대	면제	면제	25%	-
재산세	건설 임대	면제	50%	25%	-	ㅇ공동주택 건축․매입, 오피스텔 매입 -2세대 이상 임대목적에 직접 사용 ☞ 지방세특례제한법 제31조 제3항
	매입 임대	50%	50%	25%	-
	준공공 임대	면제	50% ⇒75%	25%⇒50%	-
양도소득금액   공제율	건설 임대	최대 30%				ㅇ장기보유특별공제(모든주택, 모든취득)   주택보유기간에 따라 차등적용 - 3년～4년 : 10% / 4년～5년 : 12% - 5년～6년 : 15% / 6년～7년 : 18% ⇒ 20% - 7년～8년 : 21% ⇒ 25%/ 8년～9년 : 24%⇒ 30% - 9년～10년 : 27%⇒ 35% / 10년 이상 : 30%⇒ 40% ☞ 소득세법 제95조 제1항
	매입 임대	최대 40%
	준공공 임대	최대 60%				ㅇ10년까지는 위와 같으나10년 이상부터는 60% 적용
양도 소득세	건설 임대	-				ㅇ다주택자 양도소득세 중과 배제
	매입 임대	-
	준공공 임대	향후 3년간 매입 시 양도소득세 면제
종합 부동산세	건설 임대	합산배제				ㅇ임대개시일 기준 공시가격 6억원 이하 -2호 이상, 5년 이상 임대
	매입 임대	합산배제				ㅇ임대개시일 기준 공시가격 6억원 이하(수도권 밖 3억원 이하) -1호 이상, 5년 이상 임대 ☞ 종합부동산세법 시행령 제3조제1항
	준공공 임대	합산배제
소득세 법인세	건설 임대	-			-	ㅇ기준시가 3억원 이하(오피스텔 포함) -3호 이상, 5년 이상 임대
	매입 임대	20%			-
	준공공 임대	20% ⇒ 30%			-

* 진한색 란은 2.26대책을 통해 확대(예정)된 내용

 * 임대주택 유형별 규제 및 금융지원

 

구분	건설임대	5년매입임대	준공공임대
사업주체	임대사업자 (공공 및 민간)	임대사업자 (민간)	임대사업자 (민간)
공급면적	제한없음	제한없음	85㎡ 이하
임대 의무기간	5년(공공․민간) 또는 10년(공공)	5년	10년
임차인 자격	청약통장에 가입한 무주택 세대주	제한없음	제한없음
최초 보증금 및 임대료	국토교통부 고시로 제한 (시세 80~90% 수준)	제한없음	주변시세 이하 (인근유사주택의 평균적인 실거래가격)
증액제한	연 5%	연 5%	연 5%
주택기금 융자 (1호당)	<건설자금>   60㎡이하: 연 2.7%, 5,500만원   60㎡~85㎡: 연 3.7%, 7,500만원	<매입자금>   분양‧미분양․기존주택 85㎡이하, 연 3.0% 수도권 1.5억원(지방 7,500만원),5년만기(원금 4% 상환 시 1년단위 연장)   *아파트에 한정	<매입자금>   분양‧미분양․기존주택 85㎡이하, 연 2.7%, 수도권 1.5억원(지방 7,500만원) 10년만기(원금 4% 상환 시 1년단위 연장)   *아파트, 다세대, 연립주택 포함   <개량자금> 60㎡이하: 연 2.7%, 1,800만원 60㎡~85㎡: 연 2.7%, 2,500만원

부울경뉴스 편집부